공인중개사 시험 개요 — 1차·2차 과목, 절대평가 기준, 처음 도전할 때 전략

공인중개사는 해마다 응시자가 많은 대표적인 자격시험이에요. 부동산 중개업 개업은 물론, 부동산·금융·건설 쪽 취업이나 재테크 지식을 위해 도전하는 사람도 많아요. 1년에 한 번 시험이 있어서 처음 계획을 잘 세우는 게 중요해요. 자격 종류 전반은 국가자격과 민간자격 구분하기를 참고하세요.

2026년 제37회 일정 (시험 종료)

구분	일정
시험일	10월 31일(토), 1차·2차 같은 날 (끝남)
가답안 공개	10월 31일 저녁 ~ 11월 6일, 큐넷
최종 정답·합격 발표	12월 2일

시험을 본 사람은 큐넷 가답안으로 먼저 채점해 보고, 12월 2일 발표에서 최종 결과를 확인해요. 1차만 붙었다면 2027년 시험에서 1차가 면제되니 바로 2차 준비 계획을 세우세요.

2027년 제38회도 대체로 비슷한 시기(8월 원서접수, 10월 말 시험)에 열릴 가능성이 크지만, 정확한 날짜는 연초에 나오는 큐넷 시행계획 공고로 확인해요. → 큐넷 원서접수·시험일정

과목 구성

구분	과목	문항
1차	부동산학개론(감정평가론 포함)	40
1차	민법 및 민사특별법(중개 관련)	40
2차	공인중개사법·부동산거래신고법령 및 중개실무	40
2차	부동산공법(중개 관련)	40
2차	부동산공시법 및 부동산 세법	40

모두 객관식 5지선다형이에요.

합격 기준: 절대평가

• 1차·2차 각각 매 과목 40점 이상 + 전 과목 평균 60점 이상
• 1차 불합격자의 2차 성적은 무효: 같은 날 2차를 잘 봐도 1차가 떨어지면 인정되지 않아요.
• 1차 합격자는 다음 회차 1차 시험 면제

동차 합격 vs 분리 응시

전략	장점	단점
동차(1·2차 한 해에)	1년 만에 끝	공부량이 많아 직장인에겐 부담
분리(1차 → 다음 해 2차)	과목을 나눠 집중	2년 걸림

처음 도전하는 직장인은 1차 합격을 확실히 목표로 하고, 2차는 남은 여력만큼 준비하는 전략을 많이 써요. 1차가 떨어지면 2차가 무효라서, 1차를 확실히 하는 게 우선이에요.

과목별 공부 순서

• 민법: 양이 많고 판례가 중요해요. 가장 먼저, 가장 오래 공부해요.
• 부동산학개론: 이론과 계산 문제가 섞여 있어요. 계산은 유형별로 반복하면 점수가 안정돼요.
• 중개사법: 2차에서 점수를 끌어올리는 과목이에요. 조문 중심으로 꼼꼼히.
• 부동산공법: 범위가 넓고 어려워 과락이 많아요. 자주 나오는 부분 위주로 전략적으로.
• 공시법·세법: 세법은 개정이 잦으니 그해 기준으로 공부해요.

공부를 오래 버티는 방법은 시간관리와 뽀모도로와 목표 설정과 습관 만들기를 참고하세요.

합격 후

• 개업하려면 실무교육 이수 → 사무소 개설 등록 절차가 필요해요.
• 중개보조원·소속 공인중개사로 경력을 쌓은 뒤 개업하는 경우가 많아요.
• 자격만으로 바로 수익이 생기진 않아서, 지역·분야(아파트, 상가, 토지 등) 전문성을 쌓는 게 중요하다는 이야기가 많아요.

자주 묻는 것

합격하면 바로 개업할 수 있나요? 아니에요. 시·도지사가 실시하는 실무교육을 받은 뒤 등록관청(시·군·구)에 중개사무소 개설등록을 해야 해요. 개업하지 않고 중개법인이나 사무소에 소속공인중개사로 일할 수도 있어요.

공부 기간은 보통 얼마나 잡아요? 1·2차 동시 합격을 목표로 하면 6개월에서 1년을 잡는 경우가 많아요. 직장인은 1년 계획으로 1차를 먼저 끝내고 2차에 집중하는 방식도 흔해요.

문제는 공개되나요? 시험 뒤 문제와 가답안이 공개되고, 이의신청을 거쳐 최종 정답이 확정돼요.

예를 들어 보면

2027년 시험을 목표로 11월에 시작하는 직장인이라면, 114월은 1차(민법 → 학개론), 58월은 1차 문제 풀이와 2차 중개사법을 시작하고, 9~10월은 1차 마무리와 2차 여력 점검으로 계획을 세울 수 있어요. 8월 원서접수 기간을 놓치지 않도록 달력에 미리 표시해 두세요.

시험 과목·일정·기준은 바뀔 수 있으니 큐넷 공고로 최종 확인하세요.